中古住宅 の契約時に注意するポイントについて

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重要事項説明書を確認する

中古住宅を購入するときは不動産会社の仲介を受けるのが一般的です。

この場合には正式に契約を締結するまでの間に、宅地建物取引士の資格を持つスタッフから重要事項説明書にもとづく説明が行われることになっています。

これは物件そのものや契約の条件に関する重要事項が書かれたもので、不動産会社が負う法律上の義務として、書面を買い主に対して交付するとともに、あわせて口頭でも説明をしてくれるはずです。

物件に関しての説明では、その位置や面積、抵当権の有無、用途地域などの法令上の制限、上下水道などの設備その他について、改めて認識のあやまりがないことを確認する必要があります。

また契約条件に関しては、手付金や住宅ローンの取り扱いなども含めた契約金額や支払いの方法、契約解除ができる場合と違約金の割合、住宅に欠陥があった場合の瑕疵担保責任などを確認しておくことが必要です。

特に住宅関連の場合には法律上の専門用語が飛び交うため、いっぺんには内容が理解しにくいこともあります。

たとえば前もって重要事項説明書の写しをもらって自宅でよく読んでみて、内容を精査した上で、改めて宅地建物取引士による口頭説明の際に疑問な点があれば質問をして確認するなどの慎重な姿勢が望まれます

中古住宅 購入後 のトラブルについて

中古住宅は新築住宅とは違い、以前の持ち主の利用状況しだいでは、見た目以上に建物の劣化が進んでおり、購入後にさまざまなトラブルに見舞われるおそれがあります。

特に建物の土台や柱、屋根からの雨漏りなどの構造上重要な部分でのトラブルが発見された場合、契約書に売り主が瑕疵担保責任を負担する旨の条項があれば、売り主の負担でその部分の修理をしたり、または損害賠償としての金銭を求めることができる可能性があります。

これは購入時の内覧で注意を払っても発見できないような欠陥について、買い主側を保護するための条項です。

不動産会社が直接的な売り主になっている場合は、物件の引き渡しから2年以上の瑕疵担保責任を負うことが法令上の決まりとなっています。

ただし注意しなければならないのは、売り主となっている相手が個人の場合で、この場合も民法上の瑕疵担保責任がないわけではありませんが、その期限を短くしていたり、あるいは瑕疵担保責任を免責とする契約を結ぶことがあります

。一般的に、瑕疵担保責任を免責とする場合はその分だけ物件の価格が安くなるメリットがありますが、逆に購入後のトラブルはすべて買い主の側で始末しなければなりません。

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中古住宅 引渡し前の ハウスクリーニングについて

中古住宅の引き渡しを受ける前にハウスクリーニングをしてもらえるかどうかですが、これはひとえに契約書の内容によります。

もしもハウスクリーニングを売り主が負担する旨の条項が入っていれば、売り主の側でハウスクリーニングを済ませた上での引き渡しとなります。

不動産会社が売り主になる場合には、室内の清掃やクロスの張り替え、畳や障子の交換、外壁の高圧洗浄などをひととおり実施した上で引き渡しをしてくれることも多く見られます。

しかし個人が売り主となる一般的な中古住宅の売買の場合には、契約書の内容として現況有姿の一文が加わっている可能性が高いといえます。

この場合は文字通り中古住宅を現況のままで引き渡すという意味ですので、売り主個人が簡易な清掃はしてくれるかもしれませんが、あまり期待はできず、基本的にはハウスクリーニングも買い主の側で費用を払って行うしかありません。

したがって中古住宅を購入しようとする場合には、契約に先立ってかならず物件内部の下見をさせてもらうことは不可欠で、後々のトラブルを回避する上でも重要なことです。

なかには売り主がその物件に現在も住んでいることを理由にして、こうした内覧を拒否されるケースもありますが、少なくとも大金を払って購入する以上は、内覧ができないような物件はそもそも購入しないという慎重さも必要となります。

特に注意したいのは競売物件の場合で、室内や敷地内に以前の持ち主の残置物がそのままになっていることがあります。

これも現況有姿とすれば買い主がみずから費用を負担して撤去や処分をしなければならず、想定外の費用がプラスされる可能性があります。

購入後に物件のリフォームをすることを前提に、そのベースとして格安で購入する意図がある場合は別ですが、そうではない場合には、ハウスクリーニングや残置物の撤去などの費用についても、購入の際にはあらかじめ考慮した上で、本当にその物件が格安に当たるのかどうかを検討する必要があります。

なお仲介している不動産会社がリフォームや建築などの部門を持っていたり、子会社や関連会社を持っていたりすることもあります。

この場合は不動産会社に購入後のハウスクリーニングなどのこまかな事項についても相談しておくと、見積もりを作成してもらえることがあります。

いずれにしても金額がしっかり記入された見積もりの内容を見て、実際に依頼をするかどうかを判断すればよいといえます。

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